这个问题从两个方面来说：
老城区高新，雁塔，莲湖，碑林，曲江新区当然不错，一直就是投资的好地段。
但要论增值率来说，未央，经开，灞桥，新城区等代表的新城区却远远甩他们。
2014年，老城区均价7000元，新城区均价3000元。
2019年老城区均价14000元，新城区均价12000元。
老城区均价翻2倍，而新城区均价翻4倍。
当然，老城区中城墙内老破小由于文物问题，不能返修，无水暖电，增值较低。
西安三桥海棠湾便宜的原因主要是由于其地理位置较为偏远，距离市中心较远，交通不便利，周边配套设施相对欠缺。
同时，该区域的房地产开发相对较新，尚未形成完善的生活配套和社区环境，导致房价相对较低。
另外，该地区的产业发展尚未完全成熟，就业机会相对较少，人口流入也不多，这也是导致房价偏低的原因之一。综上所述，西安三桥海棠湾之所以便宜，主要是由于地理位置偏远、周边配套不完善以及产业发展相对滞后等因素导致的。